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央行要振興經濟 年底或減息 房貸浮息料再下調 [2016.08.20] 發表 專家表示﹐加拿大中央銀行為了振興經濟﹐可能於今年底再以出手減息﹐帶動浮息房貸利率進一步下調。
房貸資訊網站RateSupermarket的房貸利率展望專家小組成員鄧寧(Will Dunning)表示﹐加拿大中央銀行其實不願意減息﹐原因之一是不想再刺激熾熱的樓市﹐但在未來數個月﹐可能會有更多不利的經濟消息出現﹐所以最終難免要再次將隔夜利率調低。 鄧寧是加拿大按揭專業人員會(Mortgage Professional Canada)的首席經濟師。 他在房貸利率專家小組的每月報告中談及可能的減息日期時說﹐房貸二胎應當不會是9月或10月成事﹐但可能會在12月7日的議息會議中作出減息0.25厘的決定。 目前中央銀行隔夜利率維持在0.5厘的水平﹐如果再減息四分一厘﹐這個政策性息口將會再次回落至歷史性的0.2厘低位。 這名專家表示﹐房貸二胎目前預期﹐至今年底時﹐浮息房貸產品的利率將會因為中央銀行減息而再出現下調的空間。 根據該網站﹐目前5年期封閉式浮息房貸的利率低至1.95厘。按照持股5%可推薦董事計算，恆大未來可能擁有4家公司的董事席位，總市值約300億元，除金螳螂虧損2億元外，其餘股票總浮盈約100億元，回報率超過50%。 尤其是145億元布局萬科，扭轉了萬科股價不斷下滑的局面，最近的12個交易日內，萬科大漲60%，其間幾大股東浮盈在幾十億元到數百億元之間。 恆大為何迅猛闖入？「一是恆大互聯網、文化旅遊、健康、農牧等多元化戰略可能並不如預期，4年投入超過100億元仍未收回成本；二是恆大8個新房貸二胎產業回報率低，如農牧集團員工超過6000名、年利潤不足3億元，這與地產項目不能同日而語。」一位接近許家印人士分析。 下轉 02版 上接 01版 也有人認為，擁有了恆大人壽等新型融資平台的恆大集團，按說應該抓住機會更進一步加大多元化步伐。 但一位地產資深人士說，經過前兩年的多元化試水，地產企業轉型除了萬達在文化產業上有所建樹外，沒有什麼亮眼的成績。倒是進軍金融行業，都還算有聲色，房貸二胎但金融的問題是，需要大宗、優質的資產來兌現價值。 在這樣的背景下房貸二胎恆大2016年新開工規模約6000萬平米,推出4700萬平米可售貨量，並在行業中率先提出3000億銷售目標，許家印堅持做大做強地產主業的決心昭然若揭。「買地產
是許老闆提前看到了形勢,提前上車。」接近許家印人士稱。 買公司還是買地房貸二胎是一個選擇的問題。 一位恆大高管在券商電話會議中透露，現在土地市場已變成擊鼓傳花房貸二胎遊戲，房貸二胎舉牌1次可以說心痛1次，但不舉牌更心痛，土地是房地產公司的房貸二胎重中之重，通過收購來獲得土地，似乎性價比更高。手中聚集了大量資金后，選擇更有利的標的是資金的天然選擇，舉目四望整個資產市場，地產行業成為了這一輪資金出擊的「上帝選擇」。寶能全力買入萬科也就不難理解。 恆大這輪A股掃貨，最早的動作是36億元控股嘉凱城，嘉凱城旗下有600萬平米土地，約176億元的負債。「資抵債后，我們內部估算嘉凱城的剩餘房產價值至少每平米3000元房貸二胎200多億元若放在土地市場上,玩2次擊鼓傳花的地王遊戲，基本上就沒了。」恆大內部人士分析，入股廊坊發展、嘉凱城、粵宏遠真正目標是豐富京津冀、長三角和珠三角地區的土地資源。
央行要振興經濟 年底或減息 房貸浮息料再下調 [2016.08.20] 發表 專家表示﹐加拿大中央銀行為了振興經濟﹐可能於今年底再以出手減息﹐帶動浮息房貸利率進一步下調。
房貸資訊網站RateSupermarket的房貸利率展望專家小組成員鄧寧(Will Dunning)表示﹐加拿大中央銀行其實不願意減息﹐原因之一是不想再刺激熾熱的樓市﹐但在未來數個月﹐可能會有更多不利的經濟消息出現﹐所以最終難免要再次將隔夜利率調低。 鄧寧是加拿大按揭專業人員會(Mortgage Professional Canada)的首席經濟師。 他在房貸利率專家小組的每月報告中談及可能的減息日期時說﹐房貸二胎應當不會是9月或10月成事﹐但可能會在12月7日的議息會議中作出減息0.25厘的決定。 目前中央銀行隔夜利率維持在0.5厘的水平﹐如果再減息四分一厘﹐這個政策性息口將會再次回落至歷史性的0.2厘低位。 這名專家表示﹐房貸二胎目前預期﹐至今年底時﹐浮息房貸產品的利率將會因為中央銀行減息而再出現下調的空間。 根據該網站﹐目前5年期封閉式浮息房貸的利率低至1.95厘。按照持股5%可推薦董事計算，恆大未來可能擁有4家公司的董事席位，總市值約300億元，除金螳螂虧損2億元外，其餘股票總浮盈約100億元，回報率超過50%。 尤其是145億元布局萬科，扭轉了萬科股價不斷下滑的局面，最近的12個交易日內，萬科大漲60%，其間幾大股東浮盈在幾十億元到數百億元之間。 恆大為何迅猛闖入？「一是恆大互聯網、文化旅遊、健康、農牧等多元化戰略可能並不如預期，4年投入超過100億元仍未收回成本；二是恆大8個新產業回報率低，如農牧集團員工超過6000名、年利潤不足3億元，這與地產項目不能同日而語。」一位接近許家印人士分析。 下轉 02版 上接 01版 也有人認為，擁有了恆大人壽等新型融資平台的恆大集團，按說應該抓住機會更進一步加大多元化步伐。 但一位地產資深人士說，經過前兩年的多元化試水，地產企業轉型除了萬達在文化產業上有所建樹外，沒有什麼亮眼的成績。倒是進軍金融行業，都還算有聲色，但金融的問題是，需要大宗、優質的資產來兌現價值。 在這樣的背景下房貸二胎恆大2016年新開工規模約6000萬平米,推出4700萬平米可售貨量，並在行業中率先提出3000億銷售目標，許家印堅持做大做強地產主業的決心昭然若揭。「買地產
是許老闆提前看到了形勢,提前上車。」接近許家印人士稱。 買公司還是買地房貸二胎是一個選擇的問題。 一位恆大高管在券商電話會議中透露，現在土地市場已變成擊鼓傳花遊戲，舉牌1次可以說心痛1次，但不舉牌更心痛，土地是房地產公司的重中之重，通過收購來獲得土地，似乎性價比更高。手中聚集了大量資金后，選擇更有利的標的是資金的天然選擇，舉目四望整個資產市場，地產行業成為了這一輪資金出擊的「上帝選擇」。寶能全力買入萬科也就不難理解。 恆大這輪A股掃貨，最早的動作是36億元控股嘉凱城，嘉凱城旗下有600萬平米土地，約176億元的負債。「資抵債后，我們內部估算嘉凱城的剩餘房產價值至少每平米3000元房貸二胎200多億元若放在土地市場上,玩2次擊鼓傳花的地王遊戲，基本上就沒了。」恆大內部人士分析，入股廊坊發展、嘉凱城、粵宏遠真正目標是豐富京津冀、長三角和珠三角地區的土地資源。
成立於兩年前的恆大金融，雖然在此番購買地產股的過程中似乎並沒有扮演決定性角色，卻讓恆大更摸清了資本的脾氣。 一位接近許家印人士向記者認可這種推斷
恆大吃進萬科等數只地產相關股票就是希望打造一個超級地產平台，「他不僅是想做個金融大鱷，更是想做產業寡頭。」 從2015年的年報看，千億房企中，恆大負債率居首，達到81%，如果算上數百億規模永續債，其槓桿在一線房企中無人能出其右。 但另外一方面，其賬面現金超過1030億元，其中通過融資進入的現金流高達1094億元，這兩個指標均高出其他主要競爭者（除中海地產外）一倍左右。房貸二胎這些錢來自銀行、債券、信託和資管計劃等等。 融來如此多的資金，除了用於收過大宗標的，似乎沒有別的原因。 地產翻身吸金 一位參與寶能系抵押萬科股權的某銀行高管認為，金融機構願意給予恆大輸入資金：一是實體經濟惡劣讓場外資金注入到房地產；二是外面錢太多，需要尋找安全著陸點。 「兩年前，我還是銀行業的理想主義者，瞧不上房地產，喊實業救國，給製造業以及批發和零售業做貸款業務，結果製造業在銀行不良資產結構中佔有率最高，最高時攀升到20%，房地產貸款，不良率連0.1%都不到。」這位銀行高管說。 經濟觀察報記者查閱多家銀行年報發現：房地產業公司類貸款佔比（15.75%）在所有上市銀行中最高的光大銀行，其房地產業不良貸款的佔比僅為0.3%，建設銀行對公和對個人相關的房地產貸款合計佔比接近3成，不良率僅為1.4%，而製造業、批發和零售業不良貸款率最高有7.82%，平安銀行商業、製造業和零售貸款（含信用卡）房貸二胎不良貸款餘額占不良貸款總額的97%。 央行數據顯示，2015年前6月居民購房貸款新增1.11萬億，2016年前6月居民購房貸款翻番，新增2.36萬億，7月份時居民中長期貸款4773億，居民中長期貸款中絕大部分都是房貸，這意味著新增房貸佔7月份新增貸款的100%。 由此可見，無論是資本市場上的場內資金，還是居民在場外的資金，都在大規模進入地產領域。上周甚至有傳言稱，在上海靜安拍出地王后，有機構大肆收購周邊高檔樓盤。 當然，不僅僅是恆大、寶能這樣的地產公司大舉買入其他地產公司的股票，包括安邦系這樣的資金巨頭也在大規模進入地產行業。 8月 17日晚房貸二胎金融街（SZ.000402）發佈半年報顯示,安邦系持股比例繼續上升達到29.98%，無限逼近要約收購線。 券商也參與到買房大戰中
經濟觀察報記者統計12家上市券商2016年一季報顯示,截至今年第一季度末房貸二胎12家券商合計投資性房地產資產達到了27.44億元，華泰證券和國信證券兩家公司更是急劇增加房地產投資，僅華泰證券一家公司的投資性房地產資產在今年第一季度就增加了7.4億元。 經濟觀察報統計獲悉：2015年上半年前，險資僅持有6隻地產股，2015年年底，新進數量猛增至19隻，而2016年上半年又再增加了14隻，已經有24家險資分至少70次在A股買入了54隻地產股，並躋身十大股東，總斥資約1000億元，摺合市值約1385億元。 恆豐銀行經濟學家蔡浩認為，「由於經濟下行，資產回報率整體在下滑，而流動性整體較為寬裕，資金通過資管計劃、保險理財等渠道湧入股市，尋求在資本運作時可能出現的超額回報。」 或許正是這種局面房貸二胎讓恆大、寶能這樣的傳統產業資本,選擇與金融結盟，充分用足槓桿，在白銀時代中佔領先機。 當然，這都是基於房價、地價在一段時間內風險可控。 蔡浩認為，以房地產為代表的資產價格的瘋狂，與經濟基本面的背離，應該引起警惕。資產價格非理性的上漲，一旦遇到內生或外生的衝擊，最終會帶來泡沫的破裂，從而引發系統性金融危機。
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